전세 계약은 임차인과 임대인 간의 중요한 약속으로, 전세보증금과 계약 기간에 따라 계약서 작성 여부가 달라질 수 있습니다. 특히, 전세 연장 시 보증금이 변동되는지 여부에 따라 계약서 작성 필요성이 달라질 수 있습니다.
아래에서 각 경우를 구체적으로 알아보겠습니다.
전세보증금이 그대로일 때
전세보증금이 변동 없이 동일한 경우에는 새로운 계약서를 작성할 필요가 없습니다.
- 기존 계약서의 효력이 그대로 유지되며, 확정일자도 갱신할 필요가 없습니다.
- 단, 임차인과 임대인 모두 계약 연장에 동의했는지 확인하기 위해 문자나 이메일과 같은 간단한 문서 기록을 남겨두는 것이 좋습니다.
Tip: 묵시적 갱신이 발생하는 경우에도 같은 조건으로 계약이 연장됩니다.
전세보증금이 낮아졌을 때
전세보증금이 줄어드는 경우, 새로운 계약서를 작성하지 않아도 됩니다.
하지만 다음 사항을 확인하세요:
- 기존 계약서에 연장된 기간과 줄어든 보증금 금액을 추가로 기재하는 것이 좋습니다.
- 임차인과 임대인이 모두 날인하여 변경 내용을 명확히 기록하세요.
확정일자 필요 여부:
- 보증금이 낮아진 경우에도 기존 확정일자는 그대로 유지되므로 새로 받을 필요는 없습니다.
전세보증금이 올랐을 때
전세보증금이 증가한 경우에는 반드시 변경 계약서를 작성해야 합니다.
작성 시 확인할 사항:
- 변경된 보증금 금액과 연장된 기간을 계약서에 명시합니다.
- 임차인과 임대인이 모두 날인하여 법적 효력을 갖추세요.
확정일자 갱신 필요성:
- 보증금이 오른 만큼 새로운 확정일자를 받아야 합니다.
- 예: 기존 보증금이 1억 원이었는데 1억 2000만 원으로 올랐다면, 2000만 원의 추가 보증금에 대한 확정일자가 필요합니다.
등기부등본과 건물대장 확인
전세보증금이 상승하거나 계약을 연장할 때는 반드시 등기부등본과 건물대장을 다시 확인해야 합니다.
- 근저당권 설정 여부:
계약 초기와 비교했을 때 근저당권이 새로 설정되었는지 확인하세요.
→ 만약 임대인이 추가로 대출을 받아 근저당권이 설정되었다면, 새로 증가한 전세보증금을 돌려받지 못할 위험이 커집니다. - 건물 소유권 변동:
계약 연장 기간 중에 건물 소유주가 변경되었는지 확인하여 문제가 없도록 대비하세요.
묵시적 갱신이란?
묵시적 갱신은 계약 만료 후에도 별다른 의사 표시 없이 현재 조건으로 계약이 연장되는 경우를 말합니다.
묵시적 갱신 조건
- 임대인의 의사 표시:
계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 계약 종료 또는 갱신 거부 의사를 밝혀야 합니다. - 임차인의 의사 표시:
계약 만료 2개월 전까지 계약 종료 또는 갱신 요청 의사를 밝혀야 합니다.
묵시적 갱신 후:
- 임대인과 임차인이 모두 기존 조건으로 2년 연장된 계약을 유지하는 것으로 간주됩니다.
결론
전세 연장 시 계약서 작성 여부는 보증금 변동 여부에 따라 달라집니다.
- 보증금 변동이 없을 때: 계약서 작성 불필요, 확정일자도 유지.
- 보증금이 낮아졌을 때: 변경 사항을 기존 계약서에 추가 기재, 날인 권장.
- 보증금이 올랐을 때: 변경 계약서 작성 필수, 새로운 확정일자 필요.
전세 연장 시에도 항상 계약 조건을 꼼꼼히 확인하고, 필요한 서류를 재검토하여 문제를 예방하세요.
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