처음 돈 빌릴 때 꼭 알아야 할 핵심 정보 LTV, DTI, DSR 총정리

 

처음 돈을 빌리려는 상황은 누구에게나 생길 수 있습니다. 사회 초년생이 신용대출을 알아보거나, 자영업자가 사업자금이 필요해 대출을 고민하는 경우, 혹은 내 집 마련을 위해 주택담보대출을 계획하는 등 다양한 이유로 대출이 필요해질 수 있습니다.

하지만 대출을 처음 알아보는 이들에게는 생소한 단어들과 숫자들이 벽처럼 느껴지기 마련입니다. "DSR이 뭐예요?", "내 연봉이면 대출이 얼마나 가능할까요?", "이자율은 어떻게 정해지나요?"와 같은 질문이 꼬리를 물고 이어지죠. 이처럼 대출을 처음 접하는 이들이 꼭 알아야 할 개념들이 있습니다.

대출을 받을 수 있는 한도를 결정하는 가장 중요한 기준은 바로 LTV, DTI, DSR입니다. 이 세 가지는 단순히 숫자가 아니라 금융기관이 개인의 상환 능력을 판단하는 핵심 지표로 활용됩니다.

이 글에서는 처음 돈 빌릴 때 반드시 이해해야 할 세 가지 핵심 지표와, 이를 기반으로 대출 한도를 계산하는 방법까지 정리해 공유합니다.

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LTV (Loan To Value)

LTV는 주택담보대출에서 담보 가치 대비 대출 비율을 의미합니다. 쉽게 말해, 내가 구입하고자 하는 주택 가격 대비 얼마까지 대출이 가능한지를 나타내는 지표입니다.

예를 들어, 5억 원짜리 아파트를 구입할 때 LTV가 70%라면 최대 3억 5천만 원까지 대출이 가능하다는 뜻입니다. 정부의 규제 수준에 따라 다르게 적용되며, 일반적으로 투기과열지구, 조정대상지역, 비규제 지역 등 조건에 따라 차등이 존재합니다.

현재(2023년 기준) 수도권의 LTV는 보통 70% 정도로 운영되고 있으며, 생애최초 구매자나 신혼부부는 최대 80%까지 완화되는 경우도 있습니다.

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DTI (Debt To Income)

DTI는 연소득 대비 부채 상환 비율을 뜻합니다. 즉, 내가 버는 돈에 비해 얼마나 많은 빚을 갚고 있는지를 수치로 나타낸 것이죠.

예를 들어, 연봉이 5천만 원인 사람이 연간 대출 이자와 원금으로 2천만 원을 상환하고 있다면 DTI는 40%가 됩니다.

DTI = (연간 대출 원리금 상환액 ÷ 연소득) × 100

정부는 금융권별로 DTI를 제한하고 있으며, 보통 40~50% 이내로 유지되도록 하고 있습니다. DTI는 주택담보대출뿐 아니라 기타 신용대출, 전세자금대출 등의 심사에도 활용됩니다.

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DSR (Debt Service Ratio)

DSR은 최근 몇 년간 가장 주목받는 지표로, 모든 금융권의 대출 원리금을 합산해 연소득 대비 상환능력을 측정하는 방식입니다.

기존의 DTI가 주택담보대출 중심이었다면, DSR은 신용대출, 자동차할부, 마이너스통장, 카드론 등 모든 부채를 포함합니다. 따라서 실제 상환 능력을 보다 현실적으로 판단하는 지표로 평가받고 있습니다.

현재는 1금융권에서 연소득의 40%를 넘지 않도록 규제하고 있으며, 고소득자라 하더라도 70%를 넘기는 경우는 제한됩니다.

DSR = (모든 대출 원리금 합계 ÷ 연소득) × 100

이 지표는 특히 주택담보대출을 받을 때 중요한 역할을 하며, 신용대출도 고액이 되면 DSR 적용 대상이 됩니다.

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대출 한도를 결정짓는 3가지 기준 이해하기

대출을 받을 때 단순히 연봉만으로 판단하는 것은 위험합니다. 정부의 규제 상황, 부채 규모, 기존 대출 이력 등이 복합적으로 작용하기 때문입니다. 다음 세 가지 기준을 기억하세요.

1. LTV는 담보물건의 가치를 기준으로 대출 가능 금액을 계산합니다.
2. DTI는 연소득 대비 특정 대출(주담대 등)의 상환 부담을 계산합니다.
3. DSR은 모든 부채를 포함해 연소득 대비 전체 상환 능력을 평가합니다.

세 지표 모두 각각의 역할이 있으며, 어느 하나만으로 판단할 수 없습니다. 특히 DSR이 강화되면서 총부채 관리 능력이 가장 중요하게 여겨지고 있습니다.

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처음 대출을 고민하는 이들을 위한 팁

• 정확한 연소득 증빙이 가장 중요합니다. 급여 명세서, 소득금액증명원, 원천징수영수증 등 공식 문서를 준비하세요.
• 기존 대출 정리도 중요합니다. 불필요한 카드론, 마이너스 통장 등은 미리 정리해두는 것이 좋습니다.
• 대출 목적을 명확히 하세요. 금융기관은 대출의 용도에 따라 심사 기준을 달리 적용할 수 있습니다.
• 비교는 필수입니다. 은행, 저축은행, 인터넷은행 등 다양한 금융기관의 조건을 비교해보세요.

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마무리

처음 돈을 빌릴 때는 모르는 것이 너무 많아 어렵고 부담스럽게 느껴질 수 있습니다. 하지만 LTV, DTI, DSR이라는 기본 개념만 제대로 이해하고 나면 훨씬 수월하게 대출 조건을 따져볼 수 있습니다.

특히 최근에는 DSR 규제가 대폭 강화되면서, 단순히 높은 연봉이 있다고 해서 많은 금액을 대출받기 어려운 구조가 되었습니다. 이제는 부채 관리와 소득 대비 상환 능력이 무엇보다 중요해졌습니다.

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