전세사기 예방과 안전한 전세 계약하는 방법

한국의 전세 시장은 그 독특한 구조와 급격한 변동성으로 인해 다양한 문제를 동반합니다. 특히 최근 몇 년 사이에는 전세사기가 급증하면서 많은 사람들이 피해를 입었습니다. 오늘은 전세사기가 왜 발생하는지, 어떻게 예방할 수 있는지, 그리고 정부의 최신 대책에 대해 알아보겠습니다.

전세사기, 왜 일어날까요?

전세사기는 한국의 전세 구조에서 비롯된 문제입니다. 한국의 전세 제도는 전세 보증금을 집주인에게 맡기고, 일정 기간 동안 집을 빌리는 형태의 임대차 계약을 의미합니다. 이 과정에서 집값의 70~90%를 보증금으로 지불하는 전세 제도는 그 자체로 여러 가지 위험 요소를 내포하고 있습니다.

전세사기의 주요 원인

1. 빠른 전세 시장의 변동성
   전세 시장의 급격한 변화는 세입자와 집주인 간의 갈등을 유발할 수 있습니다. 전셋값이 급등하거나, 전세가가 급락하는 역전세난 상황에서는 집주인이 전세 보증금을 돌려줄 수 없는 상황이 발생할 수 있습니다.
2. 갭투자와 그로 인한 문제
   집값과 전세보증금의 차액으로 수익을 얻는 갭투자는 집주인이 세입자의 보증금을 제대로 관리하지 않을 위험을 높입니다. 갭투자자들은 자금을 모으기 위해 집값 상승에 의존하는 경우가 많으며, 이런 구조에서는 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려줄 능력이 부족할 수 있습니다.
3. 법적 사각지대와 관리의 부족
   전세사기는 법적 사각지대에서 발생하기 쉽습니다. 전세 계약과 관련된 법적 보호 장치가 부족하거나, 집주인이 법적 의무를 다하지 않는 경우가 많습니다. 또한, 일부 집주인들은 체납세금 문제, 대출 문제 등으로 인해 전세사기 위험이 커질 수 있습니다.

전세사기, 어떻게 막을 수 있을까요?

전세사기를 막기 위해서는 예방 조치와 정부의 제도를 잘 활용하는 것이 중요합니다. 여기에서는 전세사기를 예방할 수 있는 방법과 각 방법의 세부 내용을 살펴보겠습니다.

1. 특약 추가하기

특약이란?
특약은 전세 계약서에 추가할 수 있는 특별한 약속사항으로, 계약 당사자 간의 합의 내용을 명확히 기록해 두는 것입니다.

어떻게 활용하나요?
계약서에 다음과 같은 특약을 추가하는 것이 좋습니다:

• 근저당 말소: 집주인이 전세 계약 기간 동안 추가적인 대출을 하지 못하도록 하는 조항입니다.
• 소유권 변경 제한: 집주인이 계약 기간 중 집을 다른 사람에게 팔거나, 소유권을 변경할 수 없도록 하는 조항입니다.

이러한 특약은 전세 계약 시 집주자와 충분히 협의한 후 계약서에 명시해 두는 것이 중요합니다. 이를 통해 법적 문제를 예방하고 전세보증금을 안전하게 보호할 수 있습니다.

2. 전세보증금 반환보증 가입하기

전세보증금 반환보증이란?
전세보증금 반환보증은 집주인이 전세 보증금을 돌려주지 않을 경우, 보증기관에서 대신 보증금을 지급해 주는 보험 상품입니다.

어떻게 활용하나요?
전세보증금 반환보증에는 다음과 같은 보증기관들이 있습니다:

• HUG 전세보증금 반환보증: HUG는 주택도시보증공사로, 보증금 반환을 보장합니다.
• SGI 전세보증금 반환보증: SGI는 주택도시보증공사의 민간 제휴 기관입니다.
• HF 전세보증금 반환보증: HF는 한국주택금융공사에서 제공하는 보증 상품입니다.

각 보증기관의 가입 조건과 보증료는 다를 수 있으므로, 자신에게 맞는 상품을 선택해 가입하는 것이 중요합니다. 또한, 보증보험 가입 시에는 공시가격과 감정평가액을 기준으로 하는 새로운 규정을 확인하는 것이 필요합니다.

3. 임차권등기 설정하기

임차권등기란?
임차권등기는 전세 계약이 종료된 후에도 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있는 권리를 법적으로 보장하는 제도입니다.

어떻게 활용하나요?
임차권등기를 설정하면, 전세 계약 종료 후에도 보증금 반환 청구권을 우선적으로 주장할 수 있습니다. 이 제도는 특히 집주인이 문제를 일으킬 가능성이 있는 경우 유용합니다.

4. 전입신고와 확정일자 받기

전입신고와 확정일자란?
전입신고는 새로운 집에 주소를 등록하는 과정이며, 확정일자는 법적으로 전세 계약을 공식적으로 인정받는 절차입니다.

어떻게 활용하나요?
이 두 절차는 보증금을 돌려받을 수 있는 우선변제권을 확보하는 데 필요합니다. 이를 통해 만약 집이 경매나 가압류에 걸리더라도, 법적으로 보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 권리를 갖게 됩니다.

5. 주변 전셋값 확인하기

왜 중요한가요?
주변 시세와 비교하여 전세 가격이 지나치게 낮다면, 해당 집이 허위 매물일 가능성이 높습니다.

어떻게 확인하나요?
부동산 플랫폼이나 지역 부동산 중개소를 통해 주변 시세를 확인하고, 제시된 전세 가격이 합리적인지 검토해 보세요.

6. 전세가율 확인하기

전세가율이란?
전세가율은 전세 가격과 매매 가격의 비율을 나타내는 지표입니다. 이 비율이 지나치게 높으면 전세사기의 위험이 증가할 수 있습니다.

어떻게 확인하나요?
전세가율이 80%를 초과하는 경우, 전세사기의 위험이 커질 수 있습니다. 이 비율을 확인하고, 지나치게 높은 경우에는 신중하게 결정하는 것이 필요합니다.

7. 공인중개사 자격과 사무소 확인하기

왜 중요한가요?
공인중개사가 자격이 없는 경우나 사무소가 정상 운영되지 않는다면, 계약의 신뢰성이 떨어집니다.

어떻게 확인하나요?
한국공인중개사협회에서 공인중개사의 자격을 확인하고, 중개사무소의 운영 상태를 확인하는 것이 좋습니다.

전세사기 예방법

최근에는 전세사기를 예방하기 위한 다양한 정부 대책이 새롭게 도입되었습니다. 여기에서는 두 가지 주요 대책에 대해 자세히 살펴보겠습니다.

1. HUG 전세보증금 반환보증 가입

새로운 변화는 무엇인가요?

기존에는 공시가격의 126% 이하일 때만 전세보증금 반환보증에 가입할 수 있었으나, 현재는 공시가격 외에 HUG의 감정평가액을 기준으로 삼아 보증 보험에 가입할 수 있게 되었습니다. 이로 인해 빌라의 전세보증금 반환보증 가입이 쉬워졌습니다.

어떻게 활용하나요?

공시가격과 감정평가액을 참고하여 보증보험 가입 여부를 확인하고, 필요 시 보증보험에 가입하여 보증금을 안전하게 보호하세요.

HUG 전세보증금 반환보증

2. 클린임대인 제도 도입

클린임대인 제도란?

집주인의 신용 상태와 체납 여부를 미리 확인할 수 있는 제도로, 집주인이 정보 공유에 동의하면 ‘클린임대인’ 마크가 붙게 됩니다.

어떻게 활용하나요?

클린임대인 제도를 활용하여 집주인의 신용 상태와 체납 여부를 확인하고, 전세보증금 반환보증 가입도 필수로 진행해야 합니다. 서울시는 ‘전세보증금 반환보증 보증료 지원’ 사업을 통해 보증료도 지원하고 있으니, 이를 통해 지원을 받을 수 있습니다.

서울특별시 클린임대인 제도

마무리

전세사기는 전세 시장의 독특한 구조와 빠른 변동성으로 인해 발생하는 문제입니다. 그러나 예방할 수 있는 방법과 최신 대책을 잘 활용하면 전세사기의 위험을 크게 줄일 수 있습니다. 계약 전 꼼꼼히 준비하고, 정부의 지원 제도를 적극 활용하여 안전한 전세 생활을 유지하시길 바랍니다.

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집주인이 갑자기 바뀌었을 때 세입자가 주의해야 할 점