전월세 계약을 준비하는 과정에서 가장 중요한 것 중 하나는 등기부등본을 꼼꼼히 확인하는 것입니다. 등기부등본은 집의 신분증과 같아서, 집의 주소, 면적, 소유권 등의 현황을 적어놓은 문서입니다. 등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 나뉘는데, 그중에서도 을구는 집의 담보, 채무 사항을 알려주는 부분으로, 깨끗할수록 좋은 평가를 받습니다.
근저당 없는 집, 많지 않아요
근저당이란 미래에 생길 수 있는 채권을 최고액까지 담보하기 위한 저당권을 말합니다. 쉽게 설명하면, 집을 담보로 대출받은 것입니다. 저당권은 채무자가 채무를 이행하지 못할 경우를 대비해, 담보물을 저당 잡아 놓은 채권자가 그 담보에 대해 다른 채권자보다 우선해서 변제받을 수 있는 권리를 의미합니다.
대출이 없는 것이 가장 좋지만, 현실적으로 부동산 가격이 높기 때문에 어느 정도 근저당이 설정된 경우가 많습니다. 근저당이 있는 경우에도 통상적으로 거래 가격의 70~80% 내외인 것이 그나마 안전하다고 할 수 있습니다. 근저당이 있는 집들은 부동산 소개에서 ‘시세 대비 30% 미만’ 등으로 과도하지 않다는 것을 표시하기도 합니다.
임차권등기가 있다면 조심하세요
등기부등본을 확인했을 때, 과거에 임차권등기가 설정되었다가 말소된 흔적이 있다면, 이는 과거에 집주인이 보증금을 제때 돌려주지 않았다는 의미입니다. 등기부등본에 말소 사항을 포함해 확인해 보면, 과거에 있었던 임차권등기의 흔적이 나옵니다. 이러한 흔적이 자주 발견된다면, 해당 집주인이 상습적으로 보증금을 제때 반환하지 않았을 가능성이 높으니 주의가 필요합니다.
등기부등본은 자주 확인해 봐요
최신 날짜로 발급된 등기부등본을 확인하는 것이 좋습니다. 예를 들어, 한 달 전에 계약서를 작성하고 잔금일이 되었을 때 그 사이에 집주인이 근저당 설정을 하는 사례들이 종종 발생합니다.
아래는 실제 임대인이 잔금 전에 근저당권을 설정해서 분쟁이 된 사례입니다:
👩⚖️ 임대차계약 시 임대인이 잔금 받기 전 근저당권을 설정한 분쟁 사례
저당권 등 제한물권 없는 상태로 임대차계약을 맺기로 ‘특약’을 맺었음에도 불구하고, 임대인이 이를 위반해 잔금 지급일 전 임대차 목적물(=집)에 근저당권을 설정해 문제가 됐습니다. 이 경우 해당 근저당권 설정이 ‘계약 해제 사유’에 해당하고 위약금도 물어야 한다는 판결이 나왔습니다.
따라서, 잔금일에 한 번 더 등기부를 확인해 보는 것이 좋은 습관입니다. 특히 전셋집이나 매매 등 큰 금액이 오가는 경우에는 계약 전, 잔금 치르는 날, 전입 신고한 이후 등 최소 세 번에 걸쳐 등기부등본을 확인해 보는 것이 좋습니다.
현직 공인중개사 TIP
등기부등본을 세 번까지 떼어보는 것이 번거롭다면, 적어도 두 번은 떼보도록 하세요.
- 계약일
- 잔금 후 전입 신고한 다음 날
또한, '임차인이 전입 신고를 한 익일(다음날)까지 추가적인 근저당 등 등기부 권리를 발생시키지 않는다'는 취지의 특약을 넣는 것도 좋은 방법입니다.
부동산 거래 시 등기부등본을 꼼꼼히 확인하는 것은 안전한 거래의 첫걸음입니다. 잊지 말고 확인하여 안전한 계약을 체결하시길 바랍니다!